杉坂建築事務所が施工した世田谷区の注文住宅事例です。
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注文住宅の予算の考え方は？

世田谷区で注文住宅を考えるに当たって、理想の間取りやライフスタイルと同様に大切なのが予算です。
予算をあらかじめ決めておくと支払い計画や各決定事項を決断するときの指標になり、満足した買い物ができます。

一般的な注文住宅の予算の考え方

マイホームにかける費用についてよく言われるのが“予算は年収の5倍まで”という数字。
つまり世帯年収800万円の場合、4000万円ということです。土地から購入する場合はさらに土地代がかかります。土地と住宅にどのように予算を配分するかによって生活も大きく変わります。

土地を優先して駅近で住宅にはあまり費用をかけないか、土地は郊外にして住宅にゆとりを持たせるかなど、土地と建物の予算配分も一緒に考えたほうが良いでしょう。

また大きな買い物となるのでローンを組む方も多いはずです。
この場合「予算=自己資金+ローン額」となり、職業などによってローンの借り入れ可能額が変わります。

注文住宅の予算の内訳

予算計画の概要がわかればどれを重視するかについての見当がつけられ、マイホームを理想に近づけられます。予算の内訳は「土地購入費」「本体工事費」「付帯工事費」「諸経費」の4つです。

土地購入費

土地購入費はその名の通り土地を購入する予算です。
購入する方法として、不動産屋を訪れたりインターネットで調べたり、建築業者の紹介など様々です。希望する地域をよく知る不動産屋に訪れてみるのが手っ取り早いですが、正式に依頼する場合は仲介手数料がかかります。

仲介手数料は土地価格の3％+6万円という上限が法律で定められています。仲介を依頼する場合は確認しておきましょう。

例えば、3000万円の土地代の場合、96万円となるので予算に十分影響します。

他にも土地契約時の手付金を支払う必要があります。手付金は土地代金の一部を事前に支払うもので通常土地代金の10％、自己資金から運用することが望ましいです。

本体工事費

本体工事費は建物を建築する工事費です。基礎、骨組み、屋根、外壁、内装に至るまで一軒の家を建築するに要する費用で、予算の中でも割合が大きくなる部分です。

付帯工事費

付帯工事費は地盤改良（必要な場合）、カーテン、エアコン、家具、外構工事など建物に付随する費用です。
基本的にはこれらを付けずに引き渡しを受ける事となりますが、本体工事と一緒に依頼する事も可能です。生活に支障をきたすものもあるため充分に検討しておきましょう。

付帯工事と思って甘く考えていると見積もり時の金額に驚くこともあります。大きな窓が多いとカーテンも高くなりがち。40坪程度でも50万円程度は見ておくと安心です。

家具もせっかくの注文住宅だからリビングには良いものを、と考えると100万円ていどかかる事があります。外構もアプローチ・駐車スペース・門柱・フェンスなど、最低限必要なものをシンプルに整えても200万円程度はするでしょう。

諸経費

諸経費は登記費用、司法書士への手数料、印紙税、住宅ローン手数料、ローン保証料などそれぞれは大きな額でないまでも積み重なるとそれなりです。その他引っ越しや仮住まい費、火災保険などもあります。

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世田谷区の土地相場と実際にかかる費用

世田谷区の地域ごとに地価をピックアップし土地の価格を算出、また建物の値段も算出することで実際にかかる費用を比較します。

建築費の坪単価

よく坪◯万円などと建築費を換算で聞くことがあります。
これは建築費を延べ床面積で割った数字で、あくまで指標ではありますが今回はこれで建築費を表記します。実際の設計料、建築工事費は坪単価で表示される事はありません。

内装の凝り具合、設備のグレード等により値段はいくらでも跳ね上がりますが、総合的にみると平均相場で約60〜90万円と言ったところでしょう。

地域工務店だと60〜80万円、ハウスメーカーは70〜100万円ぐらいでしょうか。他に独立している建築家や建築事務所などもありますが、こちらは値段がピンキリです。

世田谷区の土地坪単価

世田谷区の坪単価をみてみます。世田谷区と言っても23区の中でも大田区に次ぐ広さなのでエリア毎にみていきます。

北沢地域

世田谷区の北東部である北沢地域は下北沢や明大前などを擁する学生街や繁華街として賑わっているエリアです。一方少し駅を離れれば閑静な住宅街もあります。

下北沢は世田谷区で最も高く310万円/坪。狭小地の20坪の敷地であったとしても土地代6200万円です。仮に3階建てガレージ付き、延べ床面積25坪の住宅を建築するとして90万円/坪（小規模住宅なので割増勘案）かかったとしますと、本体価格2250万円。合計で8450万円となります。

少し都心から離れて明大前や豪徳寺となると210万円/坪、20坪で4200万円と大きく下がります。上記の例と同様の建物価格ですと、合わせて6450万円と少し手を出しやすくなります。
どの駅からも少し離れた裏手のエリアは180万円/坪台で購入できる物件が増えます。

世田谷地域

世田谷区の中央、国道246号線沿いのエリア。ここは芸能人も住む三軒茶屋や池尻大橋、駒沢オリンピック公園が近い駒澤大学、近年人気の経堂や千歳船橋が含まれます。

三軒茶屋は下北沢に次ぐ地価の高いエリアで、30坪の土地を購入して敷地いっぱいに建築すると1億は超えてきます。芸能人も好む人気のエリアだけになかなかの価格。

駒澤大学は駒沢オリンピック公園をはじめとする緑地が多く、学生街ながら少し離れると閑静で人気のスポット。地価も人気の通りで209万円/坪です。ここに30坪の土地を購入すると6270万円、床面積40坪程度の住宅を3200万円(坪単価80万円で計算)で建築すると合わせて1億円近くになります。

近年人気の経堂は駒澤大学に次ぐ地価で199万円/坪。少し都心から離れた千歳船橋ならもう少し下がって174万円/坪とだいぶハードルが下がり、駒澤大学の例と同様に土地＋建物を計算した場合総額8420万円になります。都心から離れた場合の利点が伺えます。

烏山地域

世田谷区の北西部に位置する烏山地域。ここは世田谷区内でも気軽に住みやすい場所として近年人気の千歳烏山を中心としたエリアです。千歳烏山が最も都心から遠いにも関わらず、八幡山や芦花公園より地価が高いのは京王線の準特急、急行が停まるため。

通勤などに便利で商店街もあって便利な千歳烏山で住む場合、土地30坪、建物40坪とすると合わせて8360万円(建物坪単価80万円で計算)となります。

烏山エリアにおいて地価が最もお求めやすい芦花公園ですと、千歳烏山と同条件で7790万円となって8000万円代をきります。急行などは停まりませんが、その分静かなエリアなのでかえってこちらの方が良いという人もいるでしょう。

砧地域

高級住宅街として名高い成城学園前から狛江市に隣接する喜多見までを擁する砧エリア。砧公園や国分寺崖線に点在する大小様々な緑地があり、住むには良好な場所と言えます。

成城学園前の地価は210万円/坪と、高めではあるものの世田谷区の中でも特段高価というわけではありません。しかし成城憲章という成城学園前周辺の独自規定があるので注意が必要です。

質の高い住宅街を創るため敷地面積の最低限度は125㎡とされ、250㎡が推奨されています。250㎡となると1億5000万円を超え、建物も合わせて2億を越える場所、これが成城ブランドと言われる所以です。

喜多見は世田谷区の中でも最もお求めやすい111万円/坪。土地30坪＋建物40坪とすると、合わせて6530万円(建物坪単価80万円で計算)となります。
成城学園までの距離も近いため、成城ブランドを感じつつ費用を抑えたい方にはおすすめ。

玉川地域

近年開発が進み地価上昇中の二子玉川、砧地域に近い用賀、自由が丘に近い尾山台、奥沢を擁する玉川地域。
等々力渓谷公園をはじめ大小の緑地が点在し子育てもしやすく、かつ上品な人気エリアです。

二子玉川は249万円/坪と世田谷区の他エリアに比べても高水準。
しかし少し駅から離れれば200万円を切るところも見られます。ただし土地30坪＋建物40坪とすると合わせて1億円近くになり、人気納得の価格です。その他も同程度に高水準で住みやすい分需要が高く、年々地価が高騰しています。

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注文住宅を建てる費用を抑える方法

場所によっては総額1億円、2億円に達してしまう世田谷区での注文住宅。満足した場所と間取りの家に住むにはやはりお金が掛かることがわかります。
しかし、少しでも費用を抑えられれば精神的に楽ですし、何かと費用が掛かる新生活にもまわせます。

駅から離れたところを選ぶ

東京23区の駅前はどこも資産価値が高く、地価が高いです。
しかし駅から徒歩15分程度離れれば坪単価はがくんと下がります。特に世田谷区は鉄道網が東西を結ぶものしかなく、必ずしも便利とは言えません。

その不便さによって地価が下がったエリアが狙い目。駅前は騒がしく犯罪も多くなる傾向ですので、駅から少し離れるだけで緑地が多く住みやすいという利点もあります。坪単価を20万円でも落とせれば30坪の敷地で600万円の節約になるので検討してみてはいかがでしょうか。

地盤の強いエリアを選ぶ

地盤は文字通り地面の強さで建物の基礎が定着する部分です。普段は見えない地盤ですが強いエリアを選ぶと費用を抑えられます。

通常地盤が健全な場合、小規模住宅ですと地盤の上に直接基礎を工事します。

しかし地盤が弱いと杭を何本も打って改良しないといけません。小規模住宅でも改良費だけで100万円することもしばしば。

地盤が強いエリアを選べば大きな改良費用がかからない上に、地震災害にも安心で一石二鳥です。
しかし地盤の強さは目に見えません。どんな場所でも実際に地盤調査を行わないといけませんが、過去に行われた周辺の調査データを取得できる場合もあります。資金計画の目処立てとして参考になりますので、ご依頼先に問い合わせてみるとよいでしょう。

古家付き、不整形地

古い家屋が建っている土地は、購入後の解体その他手続きが必要となる可能性を前提に、土地価格が抑えられています。
既存家屋の状況（浄化槽等地中埋設物やインフラの新旧、庭木や塀など）をある程度想定した上で周辺土地相場を踏まえ、必要となる諸費用を勘案する事で、お得に購入出来る可能性があります。既存家屋の状態次第ではリノベーション（リフォーム）して住まう手もあり、この場合はトータルコスト削減に繋がるでしょう。
但し勘案と一口に言っても簡単ではありませんので、土地や建築に関する専門家と相談できると良いです。また新築とリノベーションでは完成形の品質や好みの合致率が異なりますので、長い目で見たときの判断も必要です。

不整形地は、その度合いによってシンプルな建築が難しくなりますので、価格が抑えられています。ですが考え方(発想）次第では欠点を逆に活かす方法もあり得ます。住まいづくりの依頼先がある場合は相談してみると良いでしょう。

木造で建てる

土地購入後にどんな住まいを建てるかによって、トータルコストに大きな影響が生じます。
鉄筋コンクリートや鉄骨で建てるよりも、木造の方が安く建築可能です。これはそもそもの造り方が違うために生じるコスト差であり、現在は耐震や断熱、維持管理などの基準が高められていますので、しっかりとした品質は確保できます。
軽量な木造は地盤に対する負荷が少なく、年月を経てのリフォームが行い易いなどといったメリットもあります。

付帯工事を節約

建築工事の付帯工事費は、工夫次第ではかなり抑えられます。
例えばカーテン。住まいに一式取り付ける場合、採寸から業者に依頼するとそれなりの費用となり、40坪程度でも50万円を超えることもしばしば。引き渡し時にすでにカーテンがあるのはメリットですが、ご自分でカーテン屋に行き、寸法を伝えて作ればもっと安くできます。

その他現在使用中のエアコンが比較的新しければ、それを移転することで新規購入よりも費用を抑えられます。但し取り外しから保管、運搬、取付までの段取りや、不適切な処置による能力低下など、注意点もあります。

世田谷区で注文住宅を建てる場合、やはり人気エリアなので何かと費用がかかります。
しかしいろいろな着眼点がありますので、取捨選択して良い方法を選べば意外に世田谷区での注文住宅も夢ではありません。
建築には本当に色々な要素が絡むのでそれらをしっかり吟味することが必要。納得の行く住宅づくりをして理想の住まいを手に入れてください。