世田谷区で注文住宅を建てる流れについて解説します。
ライフスタイルのイメージを考える
戸建住宅の住まいの答えは人によって様々です。家族構成、趣味、場所、予算などまったく同じというのはありえないでしょう。
いろいろ考えだすとまとまらないので、まずあなたの思い描く住まいを考えましょう。
場所
職場によってある程度絞られますが、駅近と郊外かによって土地の値段と規模が変わってきます。駅近は便利ですが、騒がしかったり治安が良くなかったりと良いことばかりではありません。どちらの生活が自分にあっているか考えましょう。
目的
マンションではなく賃貸でもなく、戸建住宅を選ぶ理由はなんでしょうか。
庭いじりをしたいから、子供をのびのび育てたいから、週末友人とバーベキューしたいから、自分だけの書庫を作りたいから。
これらを明確にしておくと間取りをつくるときの指標になります。
︎予算
住宅と土地だけでなくその他にも何かとかかる予算。自分の人生の中で使うお金の何割を住宅にあてるのか考えましょう。予算設定が曖昧ですと、住宅や土地購入の際の決断がぶれがちです。
家族構成
夫婦2人みずいらず、家族4人の子育て一家、あるいは1人の城…。
人数によって間取りと機能が違ってきます。また時期が経って家族が増えたり、進学や転勤でその逆も然りなんていうことも考慮してみましょう。
ライフスタイルの変化
ライフスタイルは時が経つにつれて変わることを意識しましょう。時とともに家族構成が変わると、人数とともに戸建てに住む理由も変わります。新築時は子育ての家でも20年後には夫婦二人の趣味の家となることも。最大人数やもしもの部屋を考えすぎて、将来持て余してしまうなんていう事を良く聞きます。
土地を探す
住まいの理想がかたまったら土地探しです。不動産屋を尋ねたり自分の足で探したり、ハウスメーカーに依頼したり。いろいろと方法があります。
方法は違えど大事なのは必ず自分で確認することです。実際に駅やスーパー、学校まで歩いたりすることをおすすめします。風の通りや光の入り方をはじめ、時間帯による環境の変化にもできれば着目しましょう。
建築条件付きとは？
よく見るこの言葉、これは住宅を供給するハウスメーカーや地域工務店が土地を仕入れ、土地と建物の建築をセットで販売するパターンです。
例えばある一帯の土地を工務店が仕入れ、それを区画整理し販売します。そしてその工務店で建てることを前提に土地を購入するということです。
建てる会社が決まっている分、土地の価格や条件が良い場合が多いです。建売住宅の注文住宅バージョンといった感じです。
交渉によって建築条件を解除できる事もあります。
地盤の強さを確認
目には見えない建物の下のその深く。実は地盤はとても大切です。
地盤が弱いところがあると、別途で改良の費用が百万円前後かかります。もともと海や川、水田であった場所等は軟弱である事があります。
例えば川、河、島、船、水鳥の名前など水を連想する言葉が入っている地名がよくあります。これらは名前が付けられた頃の使われ方に由来している事が多く、軟弱地盤の判定が出やすいので注意しましょう。
また、古く宅地であった場所には浄化槽があったり井戸が残っている事もあり、こちらも注意が必要です。
古家付きとは？
古家付きとは、土地と一緒に古家がついてくるパターンです。
新しい家を建てるには解体が必要で、解体費がかかります。土地代はその分安価に設定されており、解体費を入れても相場より安いということもあります。
ただ、解体に伴い何が起こるかわからない部分もあります。事前に解体に関する条例や思わぬ掘り出し物があるパターンなど調査をしましょう。
建築基準法、条例を確認
全ての敷地には建築基準法が適用され、一部の地域には自治体による条例がかかります。
一見大きい敷地でも、建ぺい率や容積率の制限で半分建たないなんていうこともあります。
また防火規定も重要で通常の地域（防火規制無し）、準防火地域、防火地域があり、それにより建物の仕様が異なります。
木造住宅の場合、例えば準防火地域に対応する外壁や窓の仕様などがあります。それらは専門家でないとわかりにくいので、建築士に相談しましょう。
東京都23区内は準防火地域以上が殆どです。準防火地域では特別な認定を取得したサッシを用いなければならす、一般品と比べて大きく金額が異なります。このため建物の坪単価も上がります。
防火地域の場合、木造建築そのものが大きく制限されるので気をつけましょう。
パートナーを探す
住宅の設計と建設を頼むとき、良いパートナー、相性が合う相手だと良い家ができあがります。巡り会いですので運の部分もありますが、とても大切です。 設計士には自分の思い描く住まいを十分に話しましょう。言葉だけでなく、好きな空間の写真を切り取って見せるのも、分かりやすくて良いです。
大手ハウスメーカー
CMで有名ところもあり、住宅展示場に出展しているメーカーなどがそうです。大企業ならではの安心感とアフターフォローが売りで大きな失敗はないでしょう。ただ、年間建築棟数が大量なためある程度の製造規格が存在し、各メーカーの売りとなる仕様の範囲内で品質を発揮するため、細かな要望や柔軟すぎる対応が難しい事があります。
地域の工務店
昔は数人で運営されている小規模の△△工務店を指す事が多かったですが、最近は非常に多様化しています。
数が多く、デザインや工事管理、お客様との橋渡しなど組織的な部門分けが成り立っている会社から、施工が主体で設計事務所のデザインした仕事を行う会社まで能力は様々。概ね地元密着型でフットワークが軽く、心意気で対応してくれるなんて言う所もあったりして有り難いです。最近は理念やデザインに特化した工務店もありますが、総じてシンプルな間取りや納まり、デザインが得意といえるでしょう。
設計事務所
建築家と呼ばれるデザイナーが運営する会社がこれにあたります。
デザイン力、プランニング力に特化しており、創造力豊かな提案が得意です。個人的指向性が高めなのでそういう部分に共感できる方であれば良いものが出来ます。ただしデザインに特化しすぎると実験的になってしまい不具合やメンテ対応につながってしまう恐れもありますので注意が必要です。建築家が主体となって相見積もり等判断できるのがメリットですが、設計事務所と工事会社と別々な契約が必要となるため、それぞれの責任の範囲などをよく把握しておく必要があります。
住宅設計・建築専門会社
地域工務店に近いところがありますが、基本的に設計から施工まで一貫して手がける会社です。組織立った運営を行っており、設計・工事管理・営業などの部門分けが明確化され、部門ごとにサービスを充実させている点は地域工務店を更にきめ細かくしたスタイルと言えます。
ハウスメーカーにも近い様ですが独自の構造や仕様を開発している事は少なく、設計部門が設計事務所的なスタイルでお客様の要望に応えられる点で柔軟性の高さがあります。
ただし地域工務店や設計事務所に比べるとそれなりの体制が整い、充実させているぶん建築費は割高の傾向です。
ボリュームプラン
土地契約前にどのくらいの家が可能か設計士に相談しましょう。土地契約してから思い通りの住まいができないでは、遅いです。具体的な間取り決定は後でも良いので、主要な空間の配置や方位、希望のボリュームが収まるかなどを検討をします。
土地契約
選んだ土地で希望する住まい像がほぼ描けそうであれば、土地契約です。
基本設計
土地が決まったら具体的な間取りの検討や仕様の打合せ、概算見積もりを行います。設計事務所の場合この段階ではコンセプトイメージ的なプレゼンテーションにとどめ、基本設計はその承認のもと「設計管理契約」を交わした後に行うところもあります。
金額合意
基本設計から算出された概算金額で予算に合えば合意を書面で交わします。この合意とは、設計契約や工事請負契約として締結される場合のほか、重要事項説明というかたちで引き続き詳細（実施）設計業務を行ううえでの費用の承認に留める場合もあります。いずれにしても詳細設計では棚板からコンセントの数まで具体化してゆくため、基本プランの時よりも建築費も増える傾向が高いです。
地盤調査
土地が所有物になったら計画建物の位置に合わせて地盤調査をします。建物を支える基礎の設計をするための調査です。通常、土の強さを調べるサウンディング試験や土を採取するボーリング調査を行います。
詳細設計
より詳細な打ち合わせを進め、窓や建具の位置、造作物の設置高さや板厚、電気配線計画など細かい箇所を詰めます。大まかな設計は基本設計で終えているので素材や色など間取り図では表現しにくいところも詰めていきます。
請負契約
住まいの工事に関する請負契約を交わします。
請負契約とは何かを少し説明します。
通常コンビニで商品を購入する場合、パッケージや原材料、値段、実物を見て購入します。購入する時点で消費者が商品の性能と金額に同意したことを意味します。
しかし建築の場合は工事を伴いますので、実在しない物にお金を払わなければなりません。そのため住宅の詳細について設計内容を理解し、その建設にかかる金額を了解した上で工事業者に請け負わせることを約束します。それが請負契約です。
確認申請
建築予定の建物が建築基準法、条例に適合していることを行政が確認するための申請を行います。これをせずに着工するのは違法となりますので避けては通れないものです。
申請期間は住宅を建築する地域や構造などによって異なり、短いと10日程度、長ければ一ヶ月以上掛かります。
着工
詳細に詰めた図面をもって工事開始です。基礎、建て方、内外装、仕上げ／設備器具付けの順番になります。
工期は様々でハウスメーカーや地域の工務店だと3～4ヶ月、設計事務所で凝ったデザインを行うと1年に及ぶこともあります。
請負契約時、契約書面に記載することになっています。また完成から引越しへのタイミングも含め確認するようにしましょう。
竣工
建物の工事が完了することを意味します。
竣工時は図面通り施工されているか、キズがないかなどチェックする必要があります。このときに指摘しておかないと、生活の上でできたキズと判断されてしまっても仕方がありません。可能な限りチェックし、良いの状態で引き渡しを受けましょう。
登記
竣工後、住宅の登記を行います。
新築の場合、建物表題登記（建物表示登記）、所有権保存登記などがあります。特に表題登記が遅れると罰金などのペナルティがあったり、保存登記を行わないと自己所有物であることを主張できなくなります。通常は業者が流れで手続きの確認を行いますので理解する様にしましょう。
登記の手数料をしでも節約したい場合、ご自分でも可能です。非常に難しいものではありませんがケースバイケースでもありますので、建築業者に確認すると良いです。
引越し
いよいよ新しい住まいに住むことができます。長かった分、感動は大きいものです。新築時の独特の匂いは誰もが幸せになります。
しかし入居時は小さなトラブルが起きやすいです、例えば引っ越しの時に傷を付けてしまった、打ち合わせと違う内容に改めて気付いたなど。小さなトラブルでもすぐに伝えましょう。時間が経っては立証できないこともあります。
